Uputstvo za utvrđivanje vrednosti oduzetih nepokretnosti
Uvod
Ovim Uputstvom uređuje se jedinstveno postupanje organizacionih jedinica Poreske uprave po zahtevima za procenu vrednosti nepokretnosti podnetih od strane Agencije za restituciju, odnosno Centralne jedinice, njenih područnih jedinica i jedinice za konfesionalnu restituciju(u daljem tekstu: Agencija).
Zakonom o vraćanju oduzete imovine i obeštećenju(«Sl. glasnik RS», broj72/2011) odredbom čl. 32. propisana je nadležnost Poreske uprave za procenu vrednosti nepokretnosti, u postupku koji odgovara postupku utvrđivanja poreske osnovice poreza na prenos apsolutnih prava.
Uputstvom se uređuje prijem i evidentiranje zahteva dostavljenih od strane Agencije za restituciju, postupak utvrđivanja vrednosti nepokretnosti, izrada zapisnika o proceni i izveštavanje o sprovedenim postupcima i utvrđenim vrednostima nepokretnosti.
Zakonski osnov
Zakonski osnov za utvrđivanje vrednosti nepokretnosti od strane Poreske uprave uređuje:
1.Zakon o vraćanju oduzete imovine i obeštećenju(«Sl. glasnik RS», br. 72/2011, u daljem tekstu Zakon);
2.Zakon o porezima na imovinu(«Sl. glasnik RS», br.26/01, 45/02, 80/02, 135/04, 61/07, 5/09, 101/10 i24/11).
I Prijem i evidentiranje zahteva
Postupak po zahtevu za vraćanje imovine vodi Agencija u skladu sa Zakonom i zakonom kojim se uređuje opšti upravni postupak.
Zahteve za procenu nepokretnosti podnosi Agencija preko Centralne jedinice, svojih područnih jedinica i jedinice za konfesionalnu restituciju, nadležnoj organizacionoj jedinici Poreske uprave prema mestu u kome se nepokretnost nalazi.
Prijem zahteva vrši se preko pisarnice ili na šalterima OJ PU i evidentira pod posebnim klasifikacionim brojem, radi lakšeg praćenja i izveštavanja o preduzetim radnjama u postupku.
Ukoliko OJ PU prilikom prijema utvrdi da nije nadležna za procenu vrednosti predmetne nepokretnosti, dužna je da istog dana prosledi zahtev na postupanje nadležnoj OJ PU.
Uz zahtev Agencija dostavlja i dokaze o oduzetoj nepokretnosti– broj katastarske parcele po starom i važećem premeru, izgled i stanje imovine u vreme oduzimanja, deo akta oduzimanja ako je istim bliže precizirano stanje u kome se nepokretnost nalazila i dr.
Odmah po prijemu i evidentiranju zahteva, iste je potrebno dostaviti zaposlenima koji rade na poslovima utvrđivanja poreza na prenos apsolutnih prava.
II Postupak utvrđivanja vrednosti nepokretnosti
Vrednost nepokretnosti utvrđuje se u postupku koji odgovara postupku utvrđivanja poreske osnovice poreza na prenos apsolutnih prava.
Vrednost nepokretnosti utvrđuje se prema stanju na dan oduzimanja a prema vrednosti na dan procene.
Stanje na dan oduzimanja utvrđivaće se na osnovu podataka koje Agencija dostavi uz zahtev. Naime, zahtev za vraćanje oduzete imovine odnosno obeštećenje(obrazac ZVOI) u deluII – Podaci o oduzetoj imovini, sadrži podatke u koloni A) o nepokretnosti i to: vrstu i naziv oduzete imovine(preduzeća, stambene i posl. zgrade, građ. zemljište, polj. zemljište, šume i šumsko zemljište); Lokaciji(opština, mesto, ulica, broj, ZK podaci, broj kat. parcele po starom i važećem premeru, ZKUL, PL, LN, kat. opština, površina oduzete imovine); kao i podatke o izgledu i stanju imovine(u vreme oduzimanja i u vreme podnošenja zahteva ista namena, promenjena namena). Ako
stanje nepokretnosti na dan oduzimanja nije moguće utvrditi iz delaII zahteva, potrebno je isto sagledati iz akta o oduzimanju. Ako nije moguće ni tada utvrditi stanje nepokretnosti na dan oduzimanja(površinu objekta, kvalitet gradnje, materijal za gradnju i dr.) potrebno je obratiti se Agenciji zahtevom za dodatno pojašnjenje u vezi stanja nepokretnosti na dan oduzimanja. Dodatni zahtev podneti Agenciji u roku od5 dana od dana prijema zahteva.
Ukoliko nadležna OJ PU utvrdi da je zahtev Agencije nepotpun potrebno je podneti Agenciji zahtev za dopunu podnetog zahteva uz navođenje dokumentacije koja je neophodna za postupanje, u roku od5 dana od dana prijema zahteva.
Procena tržišne vrednosti stana, poslovnog prostora, garaže, vrši se na osnovu:
- podataka o tržišnoj vrednosti utvrđenoj u najmanje dva pravosnažna rešenja poreskog organa, doneta u postupku utvrđivanja poreza na prenos apsolutnih prava, za promet istog ili sličnog prostora na tržištu, koji je u istom mestu, opštini, zoni, istom ili najbližem naselju, ulici, zgradi a koji je izvršen u periodu od tri meseca koji prethodi postupku utvrđivanja vrednosti u konkretnom slučaju. Ukoliko nije bilo uporedivog prometa u navedenom periodu uzima se promet koji je datumski najbliži momentu utvrđivanja vrednosti
nepokretnosti.
Procena vrednosti objekata koji ne postoje u vreme procene, utvrdiće na osnovu:
- podataka o vrednosti istih ili sličnih objekata, sa istom ili sličnom namenom, na istom mestu ili bližoj okolini(takođe koristiti podatke o tržišnoj vrednosti utvrđenoj u najmanje dva pravosnažna rešenja poreskog organa, doneta u postupku utvrđivanja poreza na prenos apsolutnih prava);
Procenjena vrednost objekta može se izuzetno umanjiti/uvećati najviše do25%, zavisno od sledećih korektivnih faktora i to:
- od minus10% do plus10% zavisno od lokacije(zona grada, blizina magistralnom putu, i dr.),
- od minus15% do plus15% zavisno od godine gradnje, do minus 20% za nepokretnost u potkrovlju, ispod ploče ili suterenu,
- do minus10% za spratnost( vršiti umanjenje za više spratove i to od10 sprata pa naviše),
- do minus10% zavisno od kvaliteta( vršiti umanjenje ako poreski obveznik dokumentuje da stan nema grejanje ili je podložan vlagi),
- luksuzno izgrađeni i opremljeni objekti,
- objekti u ekstra zoni ili elitnim delovima grada.
Procena vrednosti objekta kome je posle oduzimanja, na osnovu povećanja površine u kvadratnim metrima uvećana vrednost utvrđena procenom, izvršiće se smanjenje njene vrednosti, srazmerno uvećanju bruto površine(čl.32. stav6. Zakona); U slučajevima utvrđivanja tržišne vrednosti objekata specijalne namene(škole, bolnice, proizvodni pogoni) objekata u izgradnji sa projektovanom površinom od2000m2 i više, kao i drugim složenijim predmetima gde je potrebno utvrđivati tržišnu vrednost nepokretnosti, nadležna organizaciona jedinica Poreske uprave može angažovati veštaka odgovarajuće struke da izvrši procenu tržišne vrednosti, samo uz pismenu saglasnost direktora Poreske uprave ili lica koje on ovlasti.
Procena vrednosti zemljišta vrši se na osnovu:
- podataka o tržišnoj vrednosti utvrđenoj u najmanje dva pravosnažna rešenja poreskog organa, doneta u postupku utvrđivanja poreza na prenos apsolutnih prava, za promet istog ili sličnog zemljišta na tržištu, (građevinsko ili poljoprivredno), koje je u istoj katastarskoj opštini, susednoj ili bližoj katastarskoj parceli, iste ili slične kulture(njiva, voćnjak, livada, šuma i dr.) i klase(prva, druga, treća i dr.) i koji je datumski najbliži momentu utvrđivanja vrednosti zemljišta.
- procenu vrednosti zemljišta koje je na dan oduzimanja bilo poljoprivredno, a na dan procene ima status građevinskog zemljišta, proceniće kao vrednost građevinskog zemljišta čl. 32.st.4. Zakona);
Procenjena vrednost zemljišta može se izuzetno umanjiti/uvećati najviše do 10%, a primenom korektivnih faktora zavisno od lokacije, blizine saobraćajnica, obezbeđene infrastrukture, blizine naseljenom mestu i dr. Vrednost nepokretnosti utvrđena na napred navedeni način predstavlja tržišnu vrednost nepokretnosti.
O utvrđenoj tržišnoj vrednosti nepokretnosti sačinjava se zapisnik o utvrđivanju tržišne vrednosti nepokretnosti izlaskom na teren, koji potpisuje komisija za utvrđivanje poreza na prenos apsolutnih prava Stranka u postupku pred Poreskom upravom je Agencija, po čijem zahtevu se vrši procena konkretne nepokretnosti.
Postupak procene vrednosti nepokretnosti potrebno je sprovesti u roku od 30 dana od dana prijema zahteva.
Izveštavanje
Nadležna OJ PU dužna je da dostavi mesečno izveštaj(kumulativni) do5. u mesecu za prethodni mesec o svim podnetim zahtevima Agencije i postupanju po istom, preko Regionalnog centra. Izveštaj sadrži sledeće: ž
- Broj zahteva;
- Datum prijema zahteva;
- Vlasnički broj bivšeg vlasnika i njegovo ime i prezime;
- Vrstu nepokretnosti;
- Katastarska parcela;
- Broj zapisnika o proceni;
- Datum zapisnika o proceni;
- Utvrđena vrednost nepokretnosti u dinarima i u evrima.
Regionalni Centri dužni su da izvrše objedinjavanje izveštaja za OJ PU iz okvira svoje nadležnosti i isti dostave Centrali PU– Sektoru za kontrolu, do7. u mesecu za prethodni mesec.
Broj: 464-273/2012-18
Beograd, 02.04.2012.
D I R E K T O R
Dr Dragutin Radosavljević